2017年7月，住建部選取部分人口凈流入的大中城市，開展住房租賃試點，成都在首批試點之列
不到一年時間，龍頭地產商紛紛佈局，“國傢隊”強勢加入，數百傢民營企業競相角逐
“啪”……隨著交易槌落下，3月27日，在19輪競價後，成都市金牛區王賈村56畝地塊以10900元/㎡的成交樓面價被瀘州益佳房產攬入懷中；隨後，錦江區三聖鄉26畝地塊以13168元/㎡的成交價被華熙地產競得，33輪舉牌，競爭可謂白熱化。
成都今年首場涉及傳統主城區的土拍，5宗地塊成交3宗，其中，有兩宗均需自持或移交總建築面積15%或以上用作租賃用房。此前，成都已有18宗要求配備租賃住房的地塊成功拍賣。
2017年7月，住建部選取部分人口凈流入的大中城市，開展住房租賃試點，成都在首批試點之列。成都試點不到一年時間，地產商紛紛佈局，公寓租賃國企強勢崛起，數百傢公寓租賃民營企業競相角逐……
□本報記者羅之颺寇敏芳
格局之變
由創業企業獨唱的時代已經結束，“群雄爭霸”的時代即將到來
冠寓金楠天街店，標間每月2020元、套房每月2800元，3月30日，面對不斷前來問詢的租客，成都冠寓商業管理有限公司總經理胡大勇隻能說抱歉，“客滿瞭，今年4月和5月要推出房源1500間，請大傢提前預約。”
冠寓是龍湖集團旗下長租公寓品牌，2017年3月登陸成都市場，一年多時間已佈局8傢門店，開業房源2400間，遍及成都東南西北，“還有6個項目在建。”
搶灘市場，世聯行旗下的紅璞公寓同樣步履矯健。為快速佈局，紅璞大悅城店直接收購居委會物業，3月29日，成都紅璞公寓宣佈，位於武侯區聚龍路的詩錦苑店即將開業，這將是紅璞在成都開業的第6傢門店，上線房間將達1500間，“還有3傢新店正在籌備。”成都紅璞公寓部總監黎薇透露。
國傢試點，讓地產商聞風而動，而政策帶來的推動效應，在國企身上可謂演繹得“淋漓盡致”原木餐桌客製化｜原木餐桌客製化推薦。
截至3月底，成都已成立潤錦城實業有限公司、成都城投資產經營管理有限公司等4傢國有住房租賃公司，其中成都潤錦城實業在數月內就籌得近1500條房源。“發展著實迅猛。”一位業內人士表示。
摸爬滾打多年的相關民營企業不可能沒覺察到市場變化。3月15日，成都長租公寓市場規模最大的企業優客逸傢，宣佈與全國性房地產中介連鎖機構瑪雅房屋合作，後者將為優客逸傢在拿房業務方面進行門店宣傳，線上線下同步拓展“版圖”——此前，優客逸傢在成都的房源數量剛剛突破2萬間。
就連向來低調的本土品牌成都普天同創科技有限公司旗下的同創公寓，也在地產商和國企大舉擴張之前，悄然在2017年將數百套房源增至3000套，躍居成都長租公寓企業市場規模第三。“成都長租公寓行業由創業企業獨唱的時代已經結束，‘群雄爭霸’的時代即將到來。”同創公寓聯合創始人何林峻表示。
盈利之難
有企業靠現金流“劍走偏鋒”，有企業鐘情於賺取租金差價，但“能有一傢真正盈利都很瞭不起”
雖群雄逐鹿，但短期要盈利，多年觀察本土長租公寓市場的成都鏈傢研究院，給出瞭“不太樂觀”的答案。
其研究報告顯示，長租公寓前期僅獲取房源就需占60%至70%的成本，如果規模擴大，後期服務和管理成本也會相應增加。
“盈利難是行業的普遍問題，能有一傢真正盈利都很瞭不起。”成都鏈傢研究院院長張鍵認為。
企業的市場表現印證瞭上述看法。
定價1650元至3800元、擁有136間房的紅璞公寓大悅城店，在剛滿一周年的運營期內並未實現盈利，“企業客戶占多數，入住率維持在80%左右，在行業內算普通水平，年底還更低一些。”大悅城店店長吳明洲告訴記者。
即使客滿的龍湖冠寓金楠天街店，離盈利仍有不小的距離。胡大勇透露，前不久，龍湖整棟承租成都青羊區一處政府物業，合約期10年，經財務測算，光收回成本就至少要7年，“租賃物業都是這樣，更不用說金楠天街店這種自持物業前期的開發投入。”
在原木餐桌客製化工廠｜原木餐桌客製化工廠推薦何林峻看來，盈利難的企業多采用的是當“二房東”的模式。企業從業主手裡收清水房，標準化裝修後再轉手出租，通過嚴格控制裝修和管理成本賺取中間差價。這種模式區別於發源於北京、上海，靠資金流賺取收益的“北方打法”，被業內成為“南方打法”。
“‘南方打法’屬於包租式，前期投入大，產品可標準化，依靠租金差價獲利，其融資能力決定企業的發展速度；‘北方打法’屬於托管式，企業通過控制租金收付時間差，用大量現金流的沉淀去投資，產生增值收益，這種模式輕資產、少投入，但一旦房屋空置率稍高，企業資金將面臨極高風險。”一位業內人士介紹。
“在經歷行業的野蠻生長期後，兩種模式都將直面如何長期穩定盈利的問題。”何林峻說。
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